Sprzedaż apartamentu, który wcześniej był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, rodzi wiele pytań podatkowych – w szczególności o podatek VAT. Czy taka transakcja może być objęta zwolnieniem z VAT? A jeśli tak, to pod jakimi warunkami? W tym artykule wyjaśniamy, kiedy sprzedaż lokalu nie musi być opodatkowana VAT i na co należy uważać, by uniknąć błędów i kosztownych korekt.
Wielu przedsiębiorców inwestujących w nieruchomości zastanawia się, czy sprzedaż apartamentów wykorzystywanych do celów wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Odpowiedź na to pytanie zależy od wielu czynników – przede wszystkim od sposobu wykorzystywania nieruchomości, okresu ich używania, a także od spełnienia określonych warunków formalnych. Przyjrzyjmy się bliżej tej kwestii.
Co do zasady, sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT, o ile dana czynność jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów. Jednakże ustawodawca przewidział szereg wyjątków, w tym możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części, gdy spełnione są określone warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
Sprzedaż apartamentu może być zwolniona z VAT, jeśli dostawa nie następuje w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub od pierwszego zasiedlenia upłynął co najmniej 2-letni okres. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku lub lokalu do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych, np. w ramach najmu, dzierżawy czy leasingu.
Oznacza to, że jeżeli apartament był przez co najmniej dwa lata wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, a przedsiębiorca nie dokonywał w tym czasie istotnych ulepszeń (przekraczających 30% jego wartości początkowej), to sprzedaż może być objęta zwolnieniem z VAT.
Jeśli przy nabyciu apartamentu (np. od dewelopera) podatnik odliczył VAT, to sprzedaż ze zwolnieniem może wiązać się z koniecznością korekty podatku naliczonego – jeżeli od nabycia nie upłynęło jeszcze 10 lat. W praktyce oznacza to obowiązek zwrotu części odliczonego VAT proporcjonalnie do okresu pozostałego do końca 10-letniego terminu.
Nie zawsze. W przypadku sprzedaży apartamentu z zastosowaniem zwolnienia z VAT nabywca (np. inny przedsiębiorca) nie będzie miał prawa do odliczenia podatku. Może to wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości z punktu widzenia potencjalnego kupującego. W niektórych przypadkach korzystniejsze może być zrezygnowanie ze zwolnienia z VAT i opodatkowanie sprzedaży stawką 23%, zwłaszcza gdy nabywca również jest czynnym podatnikiem VAT i planuje dalsze komercyjne wykorzystanie apartamentu.
Aby skorzystać z tej opcji, konieczne jest jednak spełnienie warunków formalnych, w tym złożenie zgodnego oświadczenia przez sprzedawcę i nabywcę do urzędu skarbowego przed dokonaniem transakcji.
Sprzedaż apartamentu wykorzystywanego w działalności gospodarczej może być objęta zwolnieniem z VAT, ale tylko w określonych przypadkach – przede wszystkim po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Decyzję o ewentualnym skorzystaniu z tego zwolnienia warto dokładnie przeanalizować – zarówno pod kątem korzyści podatkowych, jak i konsekwencji finansowych, takich jak obowiązek korekty VAT.
Zachęcamy do konsultacji z doradcą podatkowym przed przeprowadzeniem transakcji. A jeśli korzystasz z programu do fakturowania, upewnij się, że umożliwia on wystawianie faktur zarówno ze zwolnieniem, jak i z VAT – tak jak Fakturowo.pl, które zawsze pozostaje zgodne z aktualnymi przepisami podatkowymi.
Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega VAT?
Co do zasady, sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT, o ile dana czynność jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów. Jednakże ustawodawca przewidział szereg wyjątków, w tym możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części, gdy spełnione są określone warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
Zwolnienie z VAT – kiedy możliwe?
Sprzedaż apartamentu może być zwolniona z VAT, jeśli dostawa nie następuje w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub od pierwszego zasiedlenia upłynął co najmniej 2-letni okres. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku lub lokalu do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych, np. w ramach najmu, dzierżawy czy leasingu.
Oznacza to, że jeżeli apartament był przez co najmniej dwa lata wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, a przedsiębiorca nie dokonywał w tym czasie istotnych ulepszeń (przekraczających 30% jego wartości początkowej), to sprzedaż może być objęta zwolnieniem z VAT.
A co z odliczeniem VAT przy nabyciu?
Jeśli przy nabyciu apartamentu (np. od dewelopera) podatnik odliczył VAT, to sprzedaż ze zwolnieniem może wiązać się z koniecznością korekty podatku naliczonego – jeżeli od nabycia nie upłynęło jeszcze 10 lat. W praktyce oznacza to obowiązek zwrotu części odliczonego VAT proporcjonalnie do okresu pozostałego do końca 10-letniego terminu.
Czy zawsze warto korzystać ze zwolnienia?
Nie zawsze. W przypadku sprzedaży apartamentu z zastosowaniem zwolnienia z VAT nabywca (np. inny przedsiębiorca) nie będzie miał prawa do odliczenia podatku. Może to wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości z punktu widzenia potencjalnego kupującego. W niektórych przypadkach korzystniejsze może być zrezygnowanie ze zwolnienia z VAT i opodatkowanie sprzedaży stawką 23%, zwłaszcza gdy nabywca również jest czynnym podatnikiem VAT i planuje dalsze komercyjne wykorzystanie apartamentu.
Aby skorzystać z tej opcji, konieczne jest jednak spełnienie warunków formalnych, w tym złożenie zgodnego oświadczenia przez sprzedawcę i nabywcę do urzędu skarbowego przed dokonaniem transakcji.
Podsumowanie
Sprzedaż apartamentu wykorzystywanego w działalności gospodarczej może być objęta zwolnieniem z VAT, ale tylko w określonych przypadkach – przede wszystkim po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Decyzję o ewentualnym skorzystaniu z tego zwolnienia warto dokładnie przeanalizować – zarówno pod kątem korzyści podatkowych, jak i konsekwencji finansowych, takich jak obowiązek korekty VAT.
Zachęcamy do konsultacji z doradcą podatkowym przed przeprowadzeniem transakcji. A jeśli korzystasz z programu do fakturowania, upewnij się, że umożliwia on wystawianie faktur zarówno ze zwolnieniem, jak i z VAT – tak jak Fakturowo.pl, które zawsze pozostaje zgodne z aktualnymi przepisami podatkowymi.
